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北京市今明两年7万套自住房入市是否可解燃

发布时间:2019-11-10 22:30:04

北京市今明两年7万套自住房入市是否可解燃眉之急

来自北京市土地整理储备中心的数据显示,截至11月21日,北京市成交的住宅用地中可建自住型商品住房面积已达142万平方米,预计年底前累计供应量将突破200万平方米。若按照90平米一套房换算,以10个月为最快建设周期,那么,2014年10月左右将有2万2千多套房子陆续面世。今明两年,北京将一共有7万套自住房的土地供应。对于北京新房市场每年万套左右的成交量而言,自住房或许真的可以分流一部分刚需,不过,自住房真的可解住房市场燃眉之急吗?

有多少人能买到自住房?

自住型商品房是指在土地出让之前的限制条件中就约定了入市价格,开发商根据自己的成本和合理利润竞争土地价格。相比其他土地出让方式,这种方式既可以限制价格,又不会出现高溢价土地。

政策规定,按照限购政策规定在北京市具有购房资格的家庭,可以购买自住房,其中,北京市无房家庭(含夫妻双方及未成年人子女),其中单身人士须年满25周岁,以及经济适用住房、限价商品住房轮候家庭可以优先购买。

另外,自住房购买后5年内不得转让,5年后转让的,如果有增值,应将差价的30%缴纳土地收益等价款。

可以说,自住房的购买条件门槛相对宽松,可以惠及出于商品房和保障房之间的“夹心层”,这类群体在北漂一族中不乏少数。这一点,从首个自住房——恒大御景湾的火爆申购情况来看也可见一斑。

此前并未进入北京市场的恒大地产依靠御景湾项目顺利进京。从11月30日至12月14日的申购时间里,已有14.8万户提交申购信息,而御景湾只能提供约2000套自住房房源,粗略一算,中签比例达75:1,“僧多粥少”已成定局。

御景湾位于北京东五环外、东六环内,多为平米的两室、三室户型,均价22000元/㎡,周边的商品房价格大约在30000元/㎡左右。

另一方面,优先购房的家庭占到申请量的70%。在14.8万户中,经济适用房、两限房轮候家庭有8023组,北京市户籍家庭12.4万户,非北京市户籍家庭1.58万户。

一名北京户籍、名下无房的单身人士表示,御景湾申购人数太多,中签率实在太低,自己还是选择放弃。不过,他也表示要等朝阳百子湾的自住房,“百子湾估计3万左右一平,估计高于一些人的心里价位,申购的人也就会少一些,可能会好抢点。”

这块地也得到了中介公司的认可。中原地产研究部总监张大伟向中国经济表示,朝阳区百子湾和东坝这两块自住房地理位置优越,如果以商品房入市,成为“地王”是大概率事件,但现在全部作为自住房用地入市,显示出政府推动自住房的决心非常大。

为何只承担收益不承担风险?

作为2013年的新生事物,北京自住房在政策上仍有许多值得推敲的地方。

比如,政策规定自住房价格要比周边商品房低30%左右,购买后5年内不得上市,5年后上市收益的30%上交财政。换句话说,政府只考虑5年后卖房收益的30%,却不考虑5年后房价万一下跌的风险承担,是否是默认5年后的房价确定一定比现在高?又有那些因素让其肯定5年后房价一定看涨呢?

从以往推行的各类保障房来看,价格也是一路看涨,部分被保障人群一开始买不起,后来拿到了号攒够了钱,却发现还是买不起。

2008年,“两限房”的价格是每平5000元左右,2013年,自住房的价格是每平22000元,不可否认5年来经济增长的促进作用,但增长是否同步就很难说清楚了。肯定的是,普通人群尤其一线城市人群需要承受的房价底线迅速攀升、越来越高。

再者,自住房的价格是建立在当前房价的基础上再低30%,换言之,当前的高房价在政府看来是正常的、默认的,压根没想让房价降回到合理区间。

自住房的出台除了让刚需群体细分化,对北京的整体房价而言,在短期内似乎很难看到效果。而自住房也并未触及地价过高、土地财政、政商合一等问题,很难不让人联想到,这是为了应对无法完成年初承诺的房价调控目标而仓促出台的政策。

不过,十八届三中全会提出要使市场在资源配置中起决定作用,房地产市场既然存在,那么就一定会有涨有跌,才符合市场规律。

自住房有多少寻租空间?

和自住房类似的,作为北京首个“限房价、竞地价”项目——位于房山的中国铁建长阳国际城此前被爆违规出租,其实类似的事件一直层出不穷,不得不令人思考,自住房今后是否也会陷入常规的寻租空间?

作为“限房价、竞地价”项目,长阳国际城12500元/㎡的销售限价,比当时在售的周边商品房低出3000元/㎡,政策规定购买家庭两年内不许出租或出售。然而,在不足一年的时间里,就爆出了业主着急张罗卖房,中介着急找房租售的违规现象。

的确,任何政策都难免遭遇寻租,此前的经适房就是典型。常见的现象是,低收入人群依旧望房兴叹,占有资源优势的非低收入人群获得便利,各地公务员、国企职工获得经适房“福利”者居多,买入后高价出租或出售,轻松占据套利空间。

不过,对于保障房的管理,政府也在不断努力修正。住建部、财政部、发改委联合印发《关于公共租赁住房和廉租住房并轨运行的通知》,也是为了对保障房进行更加系统、有效的管理。此外,饱受诟病的经适房也将逐渐淡出历史舞台。

对于自住房有多少寻租空间,一家市场分析机构公司的看法颇为乐观。

克而瑞北京房价测评中心首席分析师牟增彬向中国经济表示,自住房寻租空间不大。一方面,自住房的分配摇号交由开发商,政府监管,这就规避了权力寻租;另一方面,就产品属性而言,自住房的质量必然不如普通商品住宅,且商品房基本都有飘窗设计,这块面积能产生一成的价格差;最重要的是,政策规定自住房5年内不可以卖,五年后出售则需要缴纳30%收益,这些都将使得寻租空间收窄。

至少现在,自住房政策规定一旦发现虚报信息、虚假骗购的,将列入取消购房资格,5年内不得在北京购房。

不过,对于自住房是否会出现类似于“两限房”的违规事件,还将取决于后期的政策监管和执行力度。

结语

无论如何,由“京七条”诞生的自住房对我国住房市场结构提供了另一种补充思路,保障房、自住房、商品房三者结合也符合“低端有保障、中端有政策、高端有控制”的调控方针。对于自住房能否不陷入“屡调屡涨”的怪圈现在还未可知,但可以预知的是,由政府主导的房地产宏观调控在未来将逐步弱化,转而由市场主导,进行最佳资源配置。

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