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调控楼市能否化解明年信贷风险我的钢铁

发布时间:2019-12-04 16:23:22

调控楼市能否化解明年信贷风险_我的钢铁

12月7日闭幕的中央经济工作会议提出增加普通商品住房供给,支持居民自住和改善性购房需求。

12月9日的国务院常务会议提出终止二手房营业税的优惠政策。

12月14日的国务院常务会议明确提出要遏制房价过快上涨的势头,抑制投资投机性购房。

12月17日,财政部和国土部等五部委联手出台了《进一步加强土地出让收支管理的通知》,其中规定首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%。

与此同时,有媒体披露,根据学者测算,2009年信贷总量的30%进入房地产业;而大型房企的圈钱、圈地的气魄,更是令人吃惊。因此,2009年的中国房地产业创造出惊天奇迹:房价越高售量越多;上半年是房地产商使尽手段蛊惑人心,下半年是投资者疯狂抢房;天量信贷将地方政府、房地产商、银行和投机者连成四位一体。未来如何化解信贷风险?《每日经济》邀请了两位资深专家为您解析。

靠楼市拉升经济风险大

NBD:两位专家好!12月17日财政部等五部委出台的《进一步加强土地出让收支管理的通知》以及最近一段时间针对房地产市场的一系列政策,引起社会对房地产业的热烈讨论。临近年底,作为宏观调控,你们怎么看五部委出台的《通知》?

曹建海:《通知》的目的很明确,是压低拿地价格,控制拿地规模。在我看来,唯一能尽快达到目的的,是将土地出让金一次性缴清。

袁钢明:现在之所以把房地产炒得十分火热,价格高得离奇,很大程度上说明开发商太有钱了,而把钱用在土地上是最安全、最保险的。所以,开发商拼命圈地。唯一解决的办法,是控制房价不再上涨,土地圈占率才会下降。

NBD:房地产商圈地气候是如何形成的?

曹建海:根据国家统计局公布的数据,今年的9.2万亿信贷中,1~11月,房地产开发企业本年资金来源48170亿元,国内贷款8994亿元,个人按揭贷款也超过7000亿元,加上形形色色的贷款,以各种方式流入房地产,预计占总量的30%以上。

根据有关测算,今年有4.8万亿的信贷流进房地产业,房地产商又普遍地采用多种杠杆的方式,有的继续采用贷款,还有就是在资本市场进行融资。

去年全球金融危机爆发后,中国的地方政府把2007年底出台的土地出让金收紧性政策放开,今年初,有些房地产商拿地还上缴15%的地款,之后,有的就完全不付款了。地方政府也不着急,所以,房地产商在这种极度宽松的政策下,用很大的金融杠杆撬动了更大的地产规模。

袁钢明:借助了经济刺激政策、宽松的货币政策以及年初给予的很多的优惠政策,房地产业火爆了一把,而经济回升很大程度上是依靠房地产的拉动。但是,这种回升带有很大的风险,现在已经体现出来了,这种回升不像工业回升那样安全,房地产的回升本身就带有很强的投机性和冒险性。所以,我们要依靠房地产拉动经济,在房产繁荣到一定程度,就得想办法控制,否则得不偿失。

NBD:日前,建设部召集了200多名副市长共商房地产大计,主题是压低房价吗?

曹建海:建设部召集了200多名副市长开会,预计内容是不要让房价涨得太快。这显然没有抓住乃至解决目前最主要的问题。目前老百姓的意愿是希望房价能够理性回落,而且是回落到大家都能买得起的水平,一个家庭年收入的6倍能买得起一套房子,这是一个比较合理的基数。

袁钢明:今年年初房价下跌时,为了抑制经济低迷,特别是通过鼓励住房需求政策活跃房地产市场,以拉动GDP,确保完成保八任务,这些政策是应该的。但是,自6月份之后,在房价回升的同时,住房供给需求一路上飚。整个下半年,根本分不清那些是真正的购房需求,那些是购房投机。

现在很多人买房不是为了居住,而是为了投资和投机。有个调查说,有70%的人对当前的价格不满意,有30%的人很满意。在我看来,这就很奇怪了,房价已经高得离谱,为什么还有30%的人希望房价上涨?我想,这部分人手里应该有投资房和投机房,他们买房是为了等升值而不是为了居住。由此可以判断,房地产市场目前的投机概率大概应该在30%左右。

30%的投机率已经很高了,但是昨天王石说,据调查,有些城市的楼盘,投机性达到了三分之二。在国际上,最高的投机性才是10%,到了20%就越过风险线,我国30%的投机性是什么概念已经没有恰当词汇描述了。用房地产拉动经济增长的政策没错,但是,忽略投机拉动经济增长,可能就要出问题。日本泡沫经济的崩溃,就是前车之鉴。

明年房价回落可能性大

NBD:决策层应该已经意识到房地产业的问题,因此,在最近的一段时间,针对房地产市场出台了一系列的政策,那么,2010年的房地产市场会是怎样呢?

曹建海:一些大型国有企业开始圈地、抢楼宇,一是说明信贷过剩,大部分信贷没有进入实体经济,这就说明信贷政策有问题,而且,银行对资金使用的监管也十分不到位;二是也凸显出国企管理的软束缚,信贷政策成了廉价政策,赚了是国企的,赔了是银行的。加上大型国企对市场的影响力比较大,一旦他们疯狂地进入房地产市场,地价就会迅速上涨。这是最危险的。

有统计表明,2007年地方政府出让土地收入1.3万亿,2009年预计至少将达到3.5万亿。由此带来的问题是,2010年的房价回落的可能性很大,因为目前的房价已经太高了,很多消费者无法进入这个市场。我们说,自2006年以来,房地产调控政策作用不大,就是因为无论怎么调控,房价该涨还是要涨的。但是2010年的房价已经不可能再有上涨空间了,小概率是上涨,大概率是回落。所以,政府出台控制措施,会起到作用的。

这样一来,2009年拿地的企业或者是购买多处房产者,必然就要深套其中,国企乃至部分央企首先陷入资金链的困难,而由于他们的相当一部分资金来自银行,银行就会出现呆坏账的问题。当年很多国企杀到海南,疯狂炒楼房,很多企业被套死,最后引起大量坏账情况,可能会再次上演。现在,很多城市都在疯狂地炒地皮、炒楼盘,二三线的城市也参与了。

宏观调控应该防止信贷过快增长,我预计这方面很快就会发生变化,或许明年的第一季度就会出现。如果更快,2010年1月份新的信贷政策就出台,可能还有对土地政策的调整。明年主要应该控制信贷向房地产的流量,合理疏导信贷流向实体产业。最大的麻烦就在于,2009年流入股市和楼市的信贷资金被牢牢套住。很多地方政府与房地产商是利益共同体;现在房地产商把大量的信贷风险转嫁到银行,那么,房地产商与银行又是一体;如果把个体炒房者加进去,就是四位一体了。

征收物业税是个好办法

袁钢明:房地产的繁荣与信贷量有密切的关系,如果房价不上升,即使资金量很大,也不会形成投机炒作风潮。关键是,现在对房地产是鼓励和放松的政策,所以,形成钱跟着政策走。实际上,资金是条件,不是决定性因素,关键是目前房地产的投机性太强。从本轮国有企业大量圈地的情况看,说明国有企业资金充裕,获得信贷量很大;二是房地产的盈利前景非常可靠。两个因素缺一不可。

五部委的《通知》规定首次缴款比例不得低于全部土地出让款的50%,在我看来,让房产商缴100%都不是问题。出让土地具有垄断优势,打破房地产垄断,还要中央出台更务实以及真正具有限制性的措施,比如说,建设保障性住房,让利百姓;还有,可以规定凡是拍到了地皮的房产商,每年应该拿出一定比例的土地(比如30%),用于经济适用房等建设;或者拿出一定比例的利润投资城市基础设施建设。如果有这样一些政策出台,房产投机性就会大幅度降下来。

房地产尽管能带动建筑材料产业链条,但作为宏观调控部门,不能把拉动经济的法宝押向房地产,这样风险太大。房地产如果按照目前的状态持续发展下去,其带来的副作用是显而易见的,核心是房价继续上涨到了没人接手的时候,也就是很多投机性的购房将来卖不出去的时候,银行贷款在规定的时间内还不上,那就是房地产泡沫彻底崩溃的时候。房地产市场崩溃了,整个经济就要完了。

我们要看清楚目前房地产市场问题的严重程度,在拉动经济持续增长的同时,已经埋伏下更大的风险隐患。今后,要控制房地产的风险,金融手段和政策手段都要用。金融手段就是提高贷款按揭利率,现在买房子很多是靠贷款,贷款买房可以避免通货膨胀,按揭后的还贷实际是通胀里的钱。如果利率上涨幅度大于房价上涨幅度,取消7折的贷款优惠,占不到便宜,购房量和房价就会落下来。进一步说,用控制贷款手段不管用,也就是失效的情况下,我们可以采取征收物业税的办法。像日本当年面对房地产泡沫极度膨胀的时候,采用别的办法都不管用,但用了征收物业税的办法,房价立马就降下来。一旦征收物业税,房子空置的比例就会很快下降。

结束语:两位专家的分析告诉我们,由信贷拉动的房地产繁荣,某种程度上奠定了2009年经济回升的基础。但是,由于天量的信贷滋生了投机性和土地过度圈占,这必将给2010年带来极大的风险,尤其是资金风险。为此,从某种意义上说,化解信贷风险可能是明年的主题。(来源:每日经济)

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